Chúng tôi nhận ký gửi căn hộ Green Skyline tại phường Đông Hòa, TP. Hồ Chí Minh theo hai hướng: ký gửi bán lại và ký gửi cho thuê. Ở thời điểm hiện tại, do dự án đã cất nóc và đang hoàn thiện, chưa bàn giao, nên phần phát sinh thực tế là ký gửi bán lại — thực hiện dưới hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán.
Bài này viết từ phía đơn vị nhận ký gửi: chúng tôi cần gì ở chủ nhà, chúng tôi định giá bằng cách nào, làm những việc gì, và không hứa những gì.
Năm thông tin bắt buộc khi gửi căn
Đây không phải thủ tục hành chính — mỗi thông tin đều quyết định một việc cụ thể:
- Mã căn. Để đối chiếu với bảng hàng và xác định vị trí chính xác trên mặt bằng tầng.
- Tầng và hướng. Hai yếu tố ảnh hưởng mạnh nhất tới giá trong cùng một loại căn. Với dự án nằm trên trục Quốc lộ 1K, hướng ban công là chi tiết người mua hỏi đầu tiên.
- Loại căn. Dự án có 1 phòng ngủ 39–44 m², 2 phòng ngủ 63–79 m², 3 phòng ngủ 77 và 98 m², cùng duplex, penthouse và shophouse khối đế — chi tiết tại trang dự án Green Skyline.
- Tiến độ đã thanh toán. Người mua quan tâm tổng nghĩa vụ, không chỉ số tiền trả cho bên bán. Phần đã đóng và phần còn phải đóng là hai con số phải nêu rõ ngay từ tin chào.
- Tình trạng thế chấp. Nếu căn đang thế chấp, phương án xử lý khoản vay phải thống nhất trước khi nhận cọc, không phải sau.
Nên gửi kèm mong muốn về giá và thời hạn muốn bán. Hai thông tin này giúp chúng tôi nói thẳng ngay từ đầu rằng mong muốn đó có sát mặt bằng hiện tại hay không, thay vì nhận căn rồi để treo.
Chúng tôi định giá bằng gì
Không bằng cảm tính, và cũng không bằng một con số đẹp để chiều lòng chủ nhà. Ba nguồn dữ liệu:
- Giá đang chào của các căn tương đương trong cùng dự án và khu vực — có điều chỉnh theo tầng, hướng và loại căn.
- Tiến độ thanh toán còn lại, vì nó quyết định khả năng tài chính mà người nhận chuyển nhượng phải có.
- Thời gian chủ nhà mong muốn. Bán nhanh và bán được giá cao là hai mục tiêu kéo ngược nhau; chúng tôi trình bày rõ đánh đổi để chủ nhà chọn, không tự quyết thay.
Kết quả gửi lại chủ nhà là một khoảng giá kèm lý do, không phải một con số duy nhất. Chủ nhà là người chốt mức chào.
Sáu việc chúng tôi làm sau khi nhận ký gửi
- 1. Rà soát điều kiện chuyển nhượng. Kiểm tra bộ chứng từ thanh toán, xác nhận chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận, làm rõ tình trạng thế chấp. Bước này làm trước khi chào bán — phát hiện vướng mắc lúc đã có khách là tình huống tệ nhất.
- 2. Dựng hồ sơ chào bán. Hình ảnh, mặt bằng căn, thông tin tiến độ thanh toán, điểm mạnh và hạn chế thực tế của căn.
- 3. Chào bán qua các kênh và trả lời câu hỏi của người quan tâm.
- 4. Sàng lọc người mua. Xác nhận năng lực tài chính cho phần tiến độ còn lại. Nếu người mua là cá nhân nước ngoài, kiểm tra thêm toà nhà còn suất dành cho người nước ngoài hay không — nội dung này được nêu tại trang hình thức sở hữu và hồ sơ pháp lý dự án.
- 5. Hỗ trợ thủ tục chuyển nhượng. Lập văn bản chuyển nhượng theo mẫu, công chứng hoặc chứng thực theo quy định, làm việc với chủ đầu tư để xin xác nhận.
- 6. Hỗ trợ hoàn tất nghĩa vụ thuế và bàn giao hồ sơ gốc cho bên nhận chuyển nhượng.
Chúng tôi chỉ nhận ký gửi không độc quyền
Đây là lựa chọn có chủ ý, nên nói rõ ngay từ đầu: chủ nhà không bị ràng buộc thời hạn với chúng tôi. Quý khách vẫn tự rao bán, vẫn gửi thêm đơn vị khác song song, và dừng ký gửi bất cứ lúc nào mà không phát sinh phí phạt.
Lý do chúng tôi chọn hướng này: một căn bán được là nhờ hồ sơ sạch, giá sát thị trường và người mua phù hợp — không phải nhờ chủ nhà bị ràng buộc không cho gửi nơi khác. Nếu công việc chúng tôi làm không đủ tốt để chủ nhà muốn tiếp tục, giữ bằng điều khoản cũng không giải quyết được gì.
Một lưu ý để chủ nhà chủ động
Mặt trái của việc gửi nhiều nơi cùng lúc là cùng một căn có thể bị chào ở nhiều mức giá khác nhau, do mỗi bên tự điều chỉnh theo phản hồi của khách. Người mua khi thấy điều đó thường nghi ngờ rồi ép giá, hoặc bỏ qua vì cho rằng căn đang có vấn đề.
Ba việc đơn giản giúp tránh tình huống này:
- Chốt một mức giá chào thống nhất và thông báo cùng con số đó cho tất cả các bên đang nhận ký gửi.
- Báo ngay khi đổi giá, cho tất cả, trong cùng ngày — tin cũ còn treo ở mức giá khác là nguyên nhân phổ biến nhất gây nhiễu.
- Báo ngay khi đã nhận cọc. Để tin tiếp tục chạy sau khi căn đã có khách làm mất thời gian của người mua và ảnh hưởng tới uy tín của chính chủ nhà.
Minh bạch về chi phí
Ngoài phí dịch vụ theo thoả thuận, chủ nhà cần tính trước hai khoản nữa mà nhiều người quên:
- Nghĩa vụ thuế khi chuyển nhượng. Bên chuyển nhượng kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định hiện hành. Con số nhận về sau thuế khác con số thoả thuận với người mua.
- Khoản phí chủ đầu tư thu khi xác nhận chuyển nhượng, nếu hợp đồng mua bán có quy định. Hãy kiểm tra điều khoản này trong hợp đồng của mình trước khi chốt giá.
Những gì chúng tôi không cam kết
- Không cam kết thời gian bán được hay mức giá đạt được.
- Không đưa ra dự báo về mức tăng giá của dự án hay khu vực.
- Không nhận ký gửi căn chưa làm rõ tình trạng thế chấp hoặc thiếu chứng từ thanh toán — nhận rồi để đổ vỡ giữa chừng gây thiệt cho cả chủ nhà lẫn người mua.
Gửi thông tin ký gửi
Gọi 0819.096.096 hoặc để lại thông tin ở biểu mẫu, kèm năm thông tin bắt buộc ở trên. Chúng tôi phản hồi bằng: kết quả rà soát điều kiện chuyển nhượng, khoảng giá tham chiếu kèm lý do, và đề xuất mô hình ký gửi phù hợp.
Câu hỏi thường gặp
Tôi mới đóng được vài đợt, ký gửi được không?
Được, miễn là đã thanh toán đúng tiến độ đã thoả thuận và chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận. Phần tiến độ còn lại sẽ do bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện, nên cần nêu rõ trong tin chào.
Căn của tôi là tài sản chung vợ chồng thì sao?
Cần văn bản đồng ý của người đồng sở hữu khi làm thủ tục chuyển nhượng. Nên chuẩn bị từ đầu để không bị chậm ở bước cuối.
Tôi muốn vừa ký gửi bán vừa ký gửi cho thuê?
Ở giai đoạn hiện tại, dự án chưa bàn giao nên chưa thể cho thuê. Chúng tôi ghi nhận cả hai nhu cầu và sẽ trao đổi lại về phương án cho thuê khi dự án bước vào giai đoạn bàn giao.
Nếu tôi đổi ý không bán nữa?
Quý khách báo lại là chúng tôi dừng chào bán và gỡ tin. Vì chỉ nhận ký gửi không độc quyền nên không có thời hạn ràng buộc và không phát sinh phí phạt khi dừng.
Thông tin về dự án trích theo công bố của chủ đầu tư TBS Land tại thời điểm cập nhật. Bài viết mang tính thông tin về dịch vụ, không phải tư vấn pháp lý, tư vấn thuế hay tư vấn đầu tư cho trường hợp cụ thể.